Montante é ainda uma estimativa, mas inclui as vendas de casas, terrenos edifícios de escritórios e centros comerciais.

O investimento em ativos imobiliários em Portugal poderá ter superado os €34 mil milhões em 2019. O montante é baseado em dados das consultoras imobiliárias e é a soma de todo o tipo de operações do sector, ou seja, as vendas de casas (€24 mil milhões), de imóveis e terrenos para reabilitação e construção nova (€1000 milhões), de edifícios de escritórios ou centros comerciais a investidores (€2,8 mil milhões) e também das carteiras de ativos tóxicos dos bancos (€6 mil milhões). Mas é ainda uma estimativa, só que muito próxima do valor final, porque a maior parte das operações já está fechada. Aliás, em alguns casos só estão mesmo a faltar os últimos dias de dezembro.

É o caso do investimento no chamado imobiliário comercial, ou seja, na compra de edifícios de escritórios, hotéis, lojas e centros comerciais. Segundo a JLL e a Cushman & Wakefield, que apresentaram o balanço de 2019 esta quinta-feira, 2 de janeiro, terão sido aplicados €2,8 mil milhões só neste segmento do mercado. Já a CBRE admite que possa superar os €3 mil milhões. Seja como for, para todas elas é, um valor “excecional” porque está muito próximo dos €3,3 mil milhões conseguidos em 2018, o ano em que se investiu mais em imobiliário comercial em Portugal.

Mas é também inesperado. “Em 2018 tivemos duas operações daquelas que só se têm de cinco ou de dez em dez anos, e é fantástico que 2019 esteja de novo perto dos €3 mil milhões mesmo sem esse tipo de operações e também com menos oferta de ativos para comprar”, diz ao Expresso o CEO da JLL Portugal, Pedro Lancastre.

Além disso, de acordo com a Cushman & Wakefield e com a CBRE, grande parte das operações só ficaram fechadas no final do ano, ou seja, até há pouco tempo não se esperava um valor tão elevado. “No início de 2019 disse à equipa para não esperarem um ano tão bom como o anterior e até estava a correr como tinha previsto, mas o final do ano foi extraordinário”, conta o CEO da Cushman & Wakefield Portugal, Eric Van Leuven. De facto, diz o CEO da CBRE Portugal, Francisco Horta e Costa, “num só mês fechámos operações no valor de €500 milhões. Foi um final de ano espetacular, mas sem nenhuma razão específica, foi simplesmente uma coincidência”.

“Outro dos valores que também estão praticamente fechados é o da venda de terrenos para construção nova ou de edifícios para reabilitar.” De acordo com as estimativas da Cushman & Wakefield, ess montante andará na ordem dos €1000 milhões, mas Eric Van Leuven admiteque possa ser superior. Neste montante incluem-se, por exemplo, os terrenos da Matinha, em Lisboa, vendidos pelo Novo Banco aos franceses da Vic Properties por €140 milhões. Ou os terrenos da Pedreira do Alvito, também em Lisboa, que foram vendidos pelo BCP aos chineses da EMGI por um valor que não foi revelado. Ou ainda o quarteirão do antigo Hotel Central, no Cais do Sodré, comprado pelos alemães Patrizia Immobilien.

A venda de casas é o valor que está mais longe de estar completo, porque o Instituto Nacional de Estatística (INE) ainda só fez as contas até outubro (€18,65 mil milhões referentes à venda de mais de 132 mil casas). Mas a JLL estima que até o final do ano se tenham vendido 178 mil casas num total de €24 mil milhões.

Banca ganha €6000 milhões

O último valor a incluir nos cerva de €35 mil milhões aplicados em imobiliário em Portugal são as vendas das carteiras dos chamados ativos tóxicos dos bancos, ou seja, imóveis executados e detidos pelos bancos e empréstimos e hipotecas que não estão a ser pagos. Este é o montante que já está totalmente fechado e que, de acordo com a JLL, atingiu os €6 mil milhões, mais de 20% do que o conseguido em 2018 e um novo recorde. O Novo Banco voltou a ser o que mais ganhou – €3,75 mil milhões – e em apenas duas operações: uma de €3,3 mil milhões e outra de €450 milhões. Seguiu-se novamente a Caixa Geral de Depósitos (CGD) que ganhou €1,3 mil milhões em quatro operações, e o BCP, que fez €400 milhões com uma transação.

Contudo, apesar de os valores serem elevados, a banca ainda tem muitas carteiras destas para vender e Pedro Lancastre prevê que este tipo de ativos seja um dos mais procurados pelos investidores em 2020. Mas há outros. No imobiliário comercial, por exemplo, há muito interesse em comprar imóveis ocupados por residências de estudantes e seniores, e também por espaços de co-working e co-living. Mas continuará a haver procura por centros comerciais e edifícios de escritórios, hotéis ou grandes empreendimentos residenciais para arrendamento. Aliás, Eric Van Leuven considera mesmo que “neste momento, há investidores para tudo e para todo o tipo de ativos”. E segundo Pedro Lancastre isto explica-se porque “Portugal está no radar mundial e ainda há muitos investidores estrangeiros que não estão cá e querem estar”.

Maior parte do investimento é estrangeiro

Analisando os quase €34 mil milhões que o sector movimentou em 2019, concluiu-se que a maior parte do dinheiro vem de investidores estrangeiros. Foram eles quem mais investiu na compra de edifícios de escritórios ou de centros comerciais, na compra de imóveis e terrenos para reabilitação e construção e também na compra das carteiras dos ativos tóxicos da banca. Só na venda de casas é que a primazia é ainda dos portugueses.

É verdade que há muitos estrangeiros a comprar casa em Portugal, mas esse mercado será sempre nacional e, segundo as estimativas das consultoras, a tendência é que este ano haja um reforço da procura por parte dos portugueses. Não só porque as taxas de juro se vão manter baixas, fazendo com que a taxa de esforço num empréstimo seja mais reduzida, mas também porque a classe média tem hoje mais poder de compra. Podem é não encontrar a casa que procuram no imediato, porque há uma grande falta de oferta de habitação a preços ditos acessíveis. “E não são T1 a €200 mil ou €250 mil que procuram. Esse tem de ser o preço de um T3 num empreendimento novo, por exemplo, na margem sul do Tejo”, repara o CEO da CBRE, Francisco Horta e Costa.

Daí que, neste segmento em particular, a expectativa destas 3 consultoras seja a de que 2020 será um ano tão bom como os dois anteriores, principalmente tendo em conta as operações que estão previstas ficar fechadas já no primeiro trimestre, repara Francisco Horta e Costa. De facto, segundo dados da Cushman divulgados na quinta-feira, as operações em negociação só no arranque do ano ascendem a €2 mil milhões.

Fonte: Expresso


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