O sector está em forte crescimento, com uma procura superior à oferta.

A posição geográfica de Portugal e a ligação da ferrovia aos portos atlânticos estão a suscitar o interesse das grandes cadeias de distribuição no mercado português, motivado pelo crescimento do comércio eletrónico e pela imposição, trazida pela pandemia, de redução das cadeias logísticas.

A Amazon, que escolheu a plataforma que Elvas partilha com Badajoz, ou a DHL, que prepara uma nova base em Palmela, são alguns dos exemplos de investidores que olham para o imobiliário logístico nacional, que de janeiro a setembro registou um aumento de 35% na procura em comparação com o mesmo período de 2019. A elevada procura contrasta com a pouca oferta, atraindo cada vez mais novos investidores.

Os últimos foram os belgas da VGP, que operam no imobiliário de logística e que estão a ultimar a primeira operação em Santa Maria da Feira, a 20 quilómetros do porto de Leixões. Ficará concluído no final deste ano, representa um investimento de €20 milhões em 30.000 m2 de área coberta, implantados num terreno de sete hectares.

E-COMMERCE A 25 QUILÓMETROS DE LISBOA

Em Castanheira do Ribatejo, 25 quilómetros a norte de Lisboa, está quase concluída a primeira fase da Plataforma Logística Lisboa Norte, num investimento da Merlin Properties. O projeto, desenhado para responder ao crescimento do comércio eletrónico, terá 225.000 m2, num investimento de €147 milhões e é apontando pela administradora executiva da Savills, Patrícia de Melo e Liz, como exemplo das “necessidades do mercado”. No relatório de novembro, a consultora explica que o retorno do investimento em logística continua nos 6,25%, yield que se mantém desde 2019. “É uma área do imobiliário que resistiu à crise e que continua a registar uma elevada procura em relação à oferta”, diz Patrícia de Melo e Liz. Ricardo Barão, da JLL, lembra que as rentabilidades de investimento no mercado espanhol, em cidades como Barcelona ou Madrid, rondam os “4,8% o que diz bem do interesse que o contexto geográfico nacional oferece aos grandes operadores”. Exemplo disto é a Amazon, que estuda a implantação de uma base na Plataforma Logística do Sudoeste Europeu, dividida entre Elvas e Badajoz, com ligações ferroviárias aos portos de Lisboa, Setúbal, Sines e Huelva. Nuno Mocinha, presidente da autarquia de Elvas, não quis confirmar o investimento norte-americano, “que a concretizar-se ficará do lado espanhol. Mas tudo o que for para Badajoz é sempre positivo para Elvas”. O edil salienta os 240 hectares de terrenos logísticos disponíveis e defende uma gestão conjunta desta plataforma que permite ligar o sul de Portugal ao sudoeste europeu. “Só assim conseguiremos tirar partido do corredor Atlântico que servirá o eixo Sines-Algeciras-Madrid-Paris e uma ligação semanal, entre Elvas e o porto de Huelva”, conclui o autarca.

CRESCIMENTO DE 35% ATÉ SETEMBRO

O crescimento do comércio eletrónico e a necessidade de reduzir as cadeias logísticas são exemplos das alterações introduzidas pela pandemia, adianta a administradora da Savills. Patrícia de Melo e Liz salienta que “de janeiro a setembro de 2020 o imobiliário logístico registou um crescimento de 35% na procura, em comparação com o período homólogo”. Estes dados são corroborados pelo relatório semestral da Cushman & Wakefield que para o primeiro semestre registou uma procura 33% maior face ao ano anterior.

O presidente da Associação Portuguesa de Logística (Aplog), que com a consultora KPMG está a estudar o peso da atividade na economia portuguesa, afirma que a o sector da logística cresceu bastante. “No alimentar e na saúde, que mantiveram o país abastecido e em resultado da grande explosão do comércio eletrónico, que cresceu 35% e fez duplicar o crescimento da área da distribuição”, salienta. Raul Magalhães exemplifica: “Mais transporte, maior armazenamento e mais stocks e isso traz necessidade de mais espaço.” Patrícia de Melo e Liz considera que “haverá tendência para o crescimento das rendas, sobretudo em áreas próximas dos grandes centros urbanos”.

MAIORES AQUISIÇÕES DE 2020

Como sucede em Lisboa, com o eixo Matinha-Prior Velho a registar €6/m2 de renda, que comparam com os €4/m2 do Carregado-Azambuja.

Entre Loures e Vialonga o valor já desce para os €3,75/m2. É nesta geografia que se concentraram as maiores aquisições de 2020. A Luis Simões adquiriu 52.000 m2, a Jerónimo Martins alocou 29.000 m2. E em Palmela a DHL ocupou 13.000 m2 numa nova base. E é na margem sul do Tejo que se encontra o maior diferencial nos custos logísticos. Palmela e Setúbal surgem com €3/m2, contrapondo aos €3,50/m2 de Montijo-Alcochete, onde está a nascer um novo parque logístico, no Alto Seixalinho, com 22 armazéns autónomos. Ao lado, na Moita, o grupo alemão ALDI também está “a ultimar uma plataforma, destinada ao retalho alimentar, em Alhos Vedros”, lembra o autarca. Rui Garcia esclarece que esta nova área “servirá todo o país e pode crescer além dos 80.000 m2 iniciais, num investimento de €50 milhões”.

No centro, em Montemor-o-Velho, está a ser alargado o parque logístico de Arazede, que com 260 hectares localizados no acesso à A14, “surge vocacionado para retalho alimentar e distribuição urbana”. “Há já dois investidores interessados, um dos quais francês”, explica Emílio Torrão, o presidente da autarquia. No Entroncamento é a industria ferroviária e de contentores que impulsiona a plataforma logística. “A OJE Logistics, que opera na gestão de portos secos, deverá ter a infraestrutura pronta em 2021, investindo €5 milhões”, explica Jorge Faria, presidente da Câmara, adiantando que a plataforma, “com 20 hectares, ficará ligada à Linha do Norte e terá especialização ferroviária. É o caso da Medway que já prepara um investimento de €25 milhões”, revela.

O crescimento da logística beneficia ainda da perceção que há em reduzir as cadeias de fornecimento, uma questão crítica que a pandemia levantou, considera o presidente da Aplog. Raul Magalhães adianta que os valores da atividade logística não vão recuar ao que eram antes da pandemia. “Apesar desta tragédia, há aqui um potencial que Portugal pode explorar, e que já é percecionado por gigantes como a Amazon ou a Merlin”.

Em causa está uma logística especializada que surge onde há atividade económica que a suporte e uma grande oportunidade que o país tem para se afirmar como porta de entrada na Europa, através dos portos como Sines, Lisboa ou Leixões, ou do aeroporto de Beja. “Temos a capacidade geoestratégica de funcionar como grande polo logístico da Europa e essa é uma grande vantagem”, conclui o responsável.

LOGÍSTICA ESPECIALIZADA

Santa Maria da Feira

Centro localizado a 20 quilómetros do Porto de Leixões, representa um investimento de €20 milhões em 30.000 m2 de área coberta destinados à industria ligeira.

Montemor-o-Velho

Situado no acesso à A 14, soma 260 hectares vocacionados para retalho alimentar e distribuição, tendo já acordo para vários investimentos de capital francês.

Entroncamento

Com ligação à Linha do Norte, esta plataforma atinge 20 hectares, especializados em logística ferroviária. Oje e Medway respondem por investimentos que atingem os €30 milhões.

Castanheira do Ribatejo

Situado junto à CREL e à A1, terá 225.000 m2 destinados ao comércio eletrónico, num investimento de €147 milhões.

Moita

Localizado junto à A2 e A13, com uma área de 80.000 m2, esta plataforma alimentar privada está apta a servir todo o país, num investimento dos alemães da ALDI de €50 milhões.

Elvas

Tem 240 hectares de terrenos na Plataforma Logística do Sudoeste Europeu, que divide com Badajoz e onde a Amazon estuda uma nova base que ficará do lado espanhol, a pensar nas ligações ferroviárias aos portos de Lisboa, Setúbal, Sines e Huelva. A plataforma está incluída no corredor Atlântico que servirá o eixo Sines-Algeciras-Madrid-Paris e tem uma ligação semanal entre Elvas e o porto de Huelva.

Fonte: Expresso


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