O sector da logística é o grande vencedor da pandemia, com a tradicional procura por armazéns a ser ainda mais acentuada pela expansão do comércio eletrónico. Promotores e investidores consultados pelo Expresso dão conta de um momento muito dinâmico, com a procura a exceder a oferta de armazéns disponíveis. Salientam também que o volume de novos armazéns em construção e em projeto não vai dar resposta às necessidades do mercado nos próximos dois a três anos. A maioria dos projetos identificados pela consultora CBRE com conclusão em 2022 são para ocupação própria, como as plataformas da Aldi, Mercadona e Dachser Logistics (ver quadro). A consultora diz que a ocupação atingiu os 450 mil metros quadrados em 2021, mais do dobro do que em 2021. Os promotores avançam com projetos “especulativos” (sem terem ainda mais inquilinos garantidos), mas as infraestruturas logísticas que saem para o mercado já estão arrendadas antes de se começar a construção. E continua a ser difícil encontrar armazéns com qualidade para arrendar na margem norte do Tejo, no eixo Alverca-Vila Franca de Xira-Azambuja, onde estão concentradas as maiores áreas logísticas do país.

Projetos de Logística com conclusão prevista para 2022

“O mercado está muito aquecido, refletindo a enorme procura, que se deve à necessidade de aumento da capacidade logística muito acentuada pela pandemia”, afirma Nuno Pereira da Silva, responsável pela área industrial e de logística da consultora CBRE. Grande parte das necessidades da operação logística deve-se ao facto de se estar a inverter a tendência do que foi feito há uns anos na Europa e em Portugal, em que se privilegiava um mínimo de stocks. “Agora é o inverso, e há necessidade de trazer para junto dos consumidores grandes quantidades de produtos”, explica.

Pedro Figueiras, diretor industrial e de logística da Savills, acrescenta que a disrupção das cadeias de abastecimento levou fabricantes, distribuidores e retalhistas a aumentar os níveis de stocks.

“A área disponibilizada pelos novos projetos só em 2023 ou 2024 é que irá chegar ao mercado e não vai ser suficiente, corresponde a menos de um ano de procura”, acrescenta. Opinião que é secundada pela generalidade dos analistas.

O aumento das necessidades de aprovisionamento faz com que haja uma procura por mais espaços não só para os armazéns da grande logística tradicional, mas também para os dedicados ao comércio eletrónico, que obedecem a requisitos algo diferentes. Nuno Pereira da Silva refere ainda que há muitos armazéns a aparecer no interior do país, como na Guarda, Castelo Branco, Leiria, Coimbra ou Aveiro, devido à inversão da tendência. “Como há poucas infraestruturas logísticas feitas, existe, necessidade de dotar essas cidades com infraestruturas de qualidade.”

E explica que o acentuar da procura com a pandemia veio agravar a pouca oferta que existia, cuja maior parte é composta por edifícios devolutos ou que não se coadunam com as novas exigências das atividades. É um parque que exige grandes investimentos em reabilitação e onde, a par das características técnicas, os requisitos a nível de sustentabilidade assumem também um papel importante. “Os grandes operadores procuram espaços com certificações, devido à exigência dos clientes finais”, salienta Pereira da Silva.

Os consultores adiantam que a pressão na procura de armazéns deverá aumentar nos próximos anos, não só a nível da logística tradicional como a necessária ao comércio eletrónico. Consideram que há cada vez maiores operadores tradicionais a olhar para Portugal para aqui instalarem centros que servirão a Europa, dando como exemplo o centro da Decathlon em Gaia, entre outros. Admitem também que grandes plataformas de comércio eletrónico, como a norte-americana Amazon ou a alemã Zelando, por exemplo, e até outras de média dimensão que operam a partir de Espanha também se queiram instalar em Portugal, para darem resposta às entregas em menos de 24h.

Um estudo recente da Savills coloca Portugal entre os cinco destinos mais apetecidos para o investimento logístico europeu.

Investimento vai disparar em 2022

O mercado imobiliário de logística atingiu um nível recorde de ocupação em 2021, mas o volume de investimento manteve-se reduzido. Contudo, em 2022, o investimento no sector logístico deverá disparar e atingir um novo máximo, nota Cristina Arouca, diretora de Pesquisa da CBRE. Dados da consultora demonstram que o sector logístico evidenciou uma ocupação superior a 450 mil metros quadrados em 2021, cerca do dobro do ano anterior e 40% acima do anterior máximo de 325 mil metros quadrados registado em 2017. Em contraste, o investimento não acompanhou a pressão da procura, tendo sido contabilizados cerca de €60 milhões em 2021, cerca de 2,5% do montante investido no total do imobiliário comercial, quando na Europa o sector da logística responde por 20% do investimento total do imobiliário comercial, logo a seguir aos escritórios. A tendência em Portugal deverá inverter-se este ano.

“Ao contrário do que aconteceu nos últimos cinco anos, vamos ter pela primeira vez um volume significativo de transações em 2022”, diz Nuno Nunes. O diretor de Investimento da CBRE salienta que estão em negociação cinco projetos que envolvem portefólios existentes e que, “na sua totalidade, representam mais de 700 m2 de área bruta locável e representam mais de €500 milhões de investimento”. Um recorde absoluto face ao pico de €345 milhões registado em 2017. “Boa parte destas operações são carteiras de investidores institucionais nacionais, alguns do sistema financeiro, que estão a vender a grandes operadores internacionais de logística”, adianta.

A entrada de grandes operadores logísticos, conjugada com as necessidades da pandemia e um défice de oferta, anima o mercado.

“Até há pouco tempo a renda praticada na logística não justificava a promoção de raiz. Com a escassez da oferta, as rendas começam a subir – até mais rápido do que os custos de construção – o que desperta o interesse dos promotores”, acrescenta Nuno Nunes. E lembra que “a renda no mercado prime ronda os €4/m2, com pressão para subir, valores que são 25% a 30% mais baratos do que os praticados em Espanha, onde os custos de construção são mais baixos”.

Exemplo disso são grandes promotores, como a Merlin Properties, a VPG ou a Aquilla, avançarem com projetos especulativos (sem ter inquilinos), pois entre a obtenção de licenciamentos e o arranque das obras encontram o inquilino. “Após a conclusão do VGP Park de Santa Maria da Feira, em 2021, temos as unidades de Loures e Sintra a arrancar a construção. Há ainda uma outra na margem sul do Tejo cuja construção deverá arrancar antes do final do ano”, afirma José Manuel Ferreira. O administrador da belga VGP em Portugal adianta que a empresa está a estudar outras localizações na margem norte do Douro, junto ao Porto. “Há falta de oferta e temos espaço para crescer nos próximos cinco anos”, acrescenta. A espanhola Merlin concluiu em maio de 2021 a primeira fase da Plataforma Logística Lisboa Norte, em Castanheira do Ribatejo. “Estamos a avançar com a segunda fase, que inclui mais dois armazéns, num total de cerca de 65 mil metro quadrados”, adiantou João Cristina, responsável da empresa em Portugal. Este projeto representa um investimento de €150 milhões e, quando concluído, será o maior parque logístico nacional, com um total de 224.864 m2.

Fonte: Expresso


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