Os locais de trabalho estão a mudar. Vamos ter mais espaço entre as pessoas mas, em simultâneo, menos áreas em espaço aberto. O erro será tornar o escritório num lugar demasiado assético.

Os operadores imobiliários esperam uma quebra de 20% na procura de espaços para escritórios, devido à covid-19, que impôs o teletrabalho.

Os escritórios tenderão a ter menos pessoas a trabalhar, mas vão precisar de mais áreas, para cumprir as novas regras sanitárias ditadas pela pandemia.

“Os ocupantes de escritórios estão a testar em tempo real as suas capacidades de trabalho remoto, como tal é natural que haja uma crescente procura de redução do tamanho dos espaços, com reconfigurações e modalidades mais flexíveis, consistentes ao invés de esporádicas”, defende a Savills Portugal, uma das principais consultoras imobiliárias no mercado de escritórios.

“Esta situação da covid-19 ainda coloca algumas interrogações às empresas e à produtividade que se consegue com o teletrabalho, e será preciso analisar a forma como reagem as equipas, mas antecipo, num cenário conservador, uma redução de 20% na procura de espaço para escritórios”, afirma Rodrigo Canas.

O diretor do departamento de escritórios da Savills, aponta para “uma subida do rácio por metro quadrado para cada trabalhador e haverá necessidade de mais salas para vídeoconferências e telefonemas”.

Mudou a forma de as empresas olharem para os espaços

“Historicamente, o desafio para a definição dos espaços tem estado sempre focado na adequada representação da empresa e na resposta aos modelos organizacionais definidos. Esta nova realidade que atravessamos muda a forma como as organizações pensam os seus espaços, mas também o seu negócio”, nota o arquiteto Paulo Jervell, sócio da Openbook.

Este responsável considera, assim, fundamental ter uma visão holística que reflita os novos modelos de organização do trabalho e do próprio negócio e os conjugue de forma simbiótica de forma a que se possam criar espaços “que assegurem os elevados níveis de conectividade e interação que eram a norma (e que são essenciais para a inovação e cultura da empresa), mas enquadrados em novos modelos de gestão de equipas e da utilização segura dos espaços, numa realidade que será simultaneamente presencial e remota”.

O arquiteto da Openbook lembra que o ‘escritório do futuro’ costumava ser visto como um espaço flexível, colaborativo, sustentável e com espaços abertos e áreas sociais atraentes que se traduzissem numa experiência para o colaborador. Mas a imagem que agora temos é bem diferente. “O coronavírus forçou as pessoas a trabalhar remotamente, o que levou as empresas a investir nessa área, melhorando redes privadas virtuais ou maneiras de realizar trabalho colaborativo virtual.

Estes novos investimentos e experiências não serão esquecidos e o trabalho remoto definitivamente chegou para ficar”, frisa o mesmo responsável.

Além disso, Paulo Jervell sublinha ainda que o facto de estarmos a viver uma verdadeira pandemia tornou as pessoas muito mais preocupadas com a saúde e a higiene pública, o que também será um assunto para as empresas lidarem e se preocuparem.

O ‘escritório do futuro’ deixará, segundo o arquiteto, de ser um local onde as pessoas trabalham todos os dias, individualmente ou em equipas, para se tornar um local “particularmente focado nos tipos de trabalho difíceis de realizar remotamente, como reuniões e brainstormings“.

A experiência do encontro não morreu, é inerente aos humanos

Apesar de tudo, Paulo Jervell recorda que a “experiência do encontro não morreu, pois é inerente ao ser humano, não é substituível”. E o local de trabalho deverá tornar-se ainda mais atrativo, deverá influenciar e inspirar adicionalmente as pessoas de forma a poder enquadrar os encontros com as medidas necessárias. “Será um espaço com mais intensidade e vibração, que provoque um sentimento extra de pertença e favoreça a entrega e realização pessoal, sendo mesmo um local de celebração”, resume o arquiteto.

Jorge Marrão, responsável pela área de imobiliário da consultora Deloitte, sugere que “podem surgir modelos regulatórios de espaço, quase asséticos, para gerar confiança na qualidade sanitária, mas que podem gerar diminuição significativa da produtividade do próprio espaço e do colaborador. Os espaços podem encarecer por colaborador”.

O mesmo responsável está convicto de que o espaço de trabalho se alargou. Ou seja, a tecnologia, os processos e a gestão dos espaços de trabalho no escritório, do colaborador – em casa ou em lugares públicos -assumirão um papel central para a melhoria da produtividade das pessoas e para a rentabilização do espaço.

“Assistiremos a um novo equilíbrio entre a sustentabilidade e a saúde pública. Por exemplo, o plástico que já tinha sido eliminado dos escritórios poderá regressar e as garrafas de água de vidro partilhadas podem ser uma ameaça. O padrão de qualidade será uma competição entre a regulação pública e a exigência privada de cada organização. Mas, nada será definitivo”, alerta Jorge Marrão.

Com o contexto atual da covid-19 a forçar o encerramento dos espaços de trabalho e a implementação do teletrabalho na maioria dos mercados, as principais tendências e oportunidades destacadas pela consultora Savills incluem “uma diminuição nas suas despesas através da redução das rendas, estruturas alternativas ou atrasos nos pagamentos”.

A curto prazo o mercado deve mudar a favor dos inquilinos

Apesar do circunstancialismo “a tendência de quebra de preços ainda não se verifica. Há análises nalgumas situações, mas o preço não tem sofrido grandes impactos”. E a sofrer alterações “é provável que, a curto prazo, o mercado mude a favor dos inquilinos, em detrimento dos proprietários”. Isto significa que “os ocupantes que tomem decisões rápidas têm a oportunidade de garantir negócios mais favoráveis”. Mas o mercado “é dinâmico e há alguns investidores oportunistas, com baixa alavancagem, à procura de ativos para adquirir, com um desconto significativo, o que levou a um desfasamento entre o potencial de preço do comprador e do vendedor em alguns mercados”, diz Rodrigo Canas.

Carlos Bastardo, diretor da Imofundos, confirma a existência no mercado de “fundos-abutre que procuram boas oportunidades comprar em baixa e depois vender em alta e no caso português já se nota essa aproximação na procura de ativos baratos”. Carlos Bastardo, que falava na última conferencia da Abreu Advogados onde se analisaram as perspetivas para o sector imobiliário, reconhece que “os espaços de coworking vão desaparecer ou serem repensados. As pessoas querem distância entre si e isso deverá fazer aumentar o espaço nos escritórios”.

Helena Marques, que tem um edifício com 16 escritórios em Viseu confirma o cenário. “O espaço de coworking foi fechado e não regista procura que se transferiu para os escritórios fechados”, diz a administradora do Business Center que concorda na procura por “espaços de trabalho mais isolados, mas com recurso a salas para videoconferências ou que permitam o distanciamento social exigido pela pandemia”.

Haverá menos escritórios em open space

Miguel Poisson, diretor geral da Sotheby’s International Realty em Portugal, nota que este “é um momento que exige precaução”, mas concorda que haverá “reduções nas áreas de escritório, devido ao teletrabalho e talvez até uma quebra do investimento neste segmento devido à otimização do teletrabalho”.

Poisson reconhece, também, que haverá “menos escritórios em open space” e sublinha uma “alteração de hábitos” que reduziu a procura. As empresas verificaram que para algumas funções o trabalho pode ser feito com eficácia a partir de casa e isso ditará menos procura nesta área no futuro.

Francisco Patrício, sócio da Abreu Advogados, verifica que “nos escritórios ainda há pouco impacto em termos de reajustamento de preços, sobretudo porque há falta de oferta e existe uma procura acumulada”.

Rodrigo Canas explica que “os investidores neste segmento têm um perfil diferente, com capital mais robusto e podem esperar até que passe esta incerteza para tomarem decisões”.
Mas o diretor da Savills vê nesta “contingência uma oportunidade, sobretudo para algumas empresas que podem colocar em Portugal, devido às boas condições sanitárias demonstradas com a evolução da covid-19, uma localização segura na Europa que permita aqui dispor de uma sede alternativa que funcione como espelho, um porto seguro para manter a atividade em funcionamento”, declara.

E para essa procura “haverá dinheiro disponível para investir por parte da banca”, afirma Joaquim Pinheiro. O diretor central do BPI assume que há “liquidez e a banca está preparada, apenas mais cautelosa no risco de clientes”. Antes do aparecimento da covid-19 em Portugal o segmento de escritórios estava em franco crescimento, com uma procura anual de 210 mil metros quadrados, de acordo com dados divulgados pela consultora Prime Yield.

Fonte: Jornal Expresso


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